Außerordentliche Kündigung Mietvertrag: Muster & Rechte

Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist etwas anderes als die normale Kündigung des Mietvertrags mit drei Monaten Frist. Sie greift nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum regulären Ende fortzusetzen. Hier bekommst du ein Muster sowie eine Übersicht, welche Gründe rechtlich tatsächlich anerkannt werden.

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Die rechtliche Grundlage: §543 BGB

Die außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen ist in §543 BGB geregelt. Dort steht sinngemäß: Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Wichtig: „Fristlos“ heißt, dass die normale Kündigungsfrist wegfällt und das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung endet. Weil du trotzdem Zeit für den Auszug brauchst, lass dir im Zweifel von einem Mieterverein helfen, wie du das im Schreiben sauber löst.

Zwei Formalien gelten immer: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§568 BGB), und der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben sein (§569 Abs. 4 BGB). Ein Schreiben ohne konkreten Grund ist angreifbar.

Anerkannte Gründe für Mieter

Erhebliche Gesundheitsgefährdung der Wohnung: Ist der Wohnraum so beschaffen, dass seine Nutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt nach §569 Abs. 1 BGB ein wichtiger Grund vor. Je nach Ausmaß kann das etwa bei massivem Schimmelbefall der Fall sein, der trotz Meldung nicht behoben wird. In der Regel musst du dem Vermieter vorher den Mangel angezeigt und eine Frist zur Beseitigung gesetzt haben.

Verweigerte Untervermietung: Lehnt der Vermieter ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters ab, dass du die Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten überlässt, kannst du nach §540 Abs. 1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – also nicht fristlos, sondern mit drei Monaten.

Tod des Mieters: Wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, können sie nach §564 BGB innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Vermieterpflichtverletzung: Verweigert der Vermieter dauerhaft notwendige Reparaturen, die die Nutzung erheblich einschränken, kann das ebenfalls ein wichtiger Grund sein (Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, §543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Sonderkündigungsrechte mit gesetzlicher Frist

Neben der fristlosen Kündigung gibt es Fälle, in denen du früher als sonst raus kannst, aber nicht sofort. Zwei häufige:

Mieterhöhung: Verlangt der Vermieter eine höhere Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung, kannst du nach §561 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mitteilung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein.

Modernisierungsankündigung: Nach §555e BGB kannst du bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Bei diesen Sonderkündigungen gelten die normalen drei Monate aus §573c BGB nicht, aber der Eingang beim Vermieter muss innerhalb der genannten Frist liegen.

Was kein wichtiger Grund ist

Wichtig zu wissen: Ein einfacher Wunsch nach Veränderung, ein neuer Job in einer anderen Stadt, finanzielle Engpässe oder auch der eigene Gesundheitszustand (etwa ein Umzug ins Pflegeheim) zählen rechtlich in aller Regel nicht als wichtiger Grund – dieses Risiko trägt nach der Rechtsprechung der Mieter. Hier bleibt meist nur die reguläre Kündigung mit drei Monaten Frist oder ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter.

Die Vorlage zum Kopieren

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[Dein Name]
[Deine Adresse]
[PLZ, Ort]

[Name des Vermieters]
[Adresse des Vermieters]
[PLZ, Ort]

[Ort], den [Datum]

Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, Wohnung [Adresse der Wohnung]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die Wohnung in [Adresse der Wohnung] außerordentlich und fristlos gemäß §543 BGB, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Grund für diese Kündigung ist: [Grund konkret benennen, z. B. „der seit dem (Datum) bestehende erhebliche Schimmelbefall im Schlafzimmer, den ich Ihnen am (Datum) angezeigt und zu dessen Beseitigung ich Ihnen mit Schreiben vom (Datum) eine Frist bis zum (Datum) gesetzt habe. Diese Frist ist ohne Behebung des Mangels verstrichen.“].

Ich bitte Sie um eine schriftliche Bestätigung der Kündigung sowie um eine zeitnahe Terminabsprache für die Wohnungsübergabe.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift]
[Name in Druckbuchstaben]

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Was vor der Kündigung unbedingt zu tun ist

Bei den meisten Gründen – vor allem bei Mängeln wie Schimmel – reicht es nicht, einfach zu kündigen. Vorher musst du den Mangel dem Vermieter schriftlich anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen, meist zwei bis vier Wochen. Erst wenn diese Frist erfolglos verstrichen ist, kannst du dich auf die außerordentliche Kündigung berufen. Nur ausnahmsweise ist die Fristsetzung entbehrlich, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspräche (§543 Abs. 3 BGB). Kündigst du ohne diesen Schritt, kann der Vermieter die Wirksamkeit bestreiten – und du sitzt unter Umständen trotzdem noch Monate im Vertrag fest.

Außerdem solltest du nach Ablauf der Frist nicht zu lange warten: Wer einen Mangel monatelang hinnimmt, muss damit rechnen, dass der Vermieter sagt, so schlimm könne er nicht gewesen sein.

Beweise sichern

Gerade bei Mängeln wie Schimmel, Lärm oder Schädlingsbefall ist gute Dokumentation wichtig: Fotos mit Datum, ein Mängelprotokoll, am besten auch Zeugen. Schriftverkehr mit dem Vermieter solltest du komplett aufbewahren, falls es zum Streit kommt.

Rechtsberatung nicht unterschätzen

Weil eine unwirksame außerordentliche Kündigung teuer werden kann – du haftest im schlimmsten Fall für die Miete bis zum regulären Vertragsende weiter –, lohnt sich bei unklaren Fällen der Gang zu einem Mieterverein oder einer Rechtsberatung, bevor du das Schreiben verschickst.

Versand und Zugang

Auch hier zählt der Eingang beim Vermieter, nicht das Absendedatum, und den musst du im Streitfall beweisen können. Am sichersten ist die persönliche Übergabe mit Zeuge; ein Einwurf-Einschreiben ist eine solide Alternative. Mehr dazu, auch zu den Unterschieden bei Einschreiben, steht in unserem Artikel zur Mietvertragskündigung.

Häufige Fragen zur außerordentlichen Kündigung

Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung?

Die ordentliche Kündigung braucht keinen Grund und läuft mit der gesetzlichen Frist, für Mieter sind das drei Monate. Die außerordentliche Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus und kann fristlos oder mit gesetzlicher Frist erfolgen.

Muss ich den Grund im Kündigungsschreiben nennen?

Ja. Bei Wohnraum muss der wichtige Grund nach §569 Abs. 4 BGB im Schreiben angegeben sein. Schreib deshalb konkret, was passiert ist, wann du es gemeldet hast und welche Frist du gesetzt hast.

Reicht Schimmel für eine fristlose Kündigung?

Nicht automatisch. Entscheidend sind Ausmaß und Ursache sowie die Frage, ob die Nutzung der Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet. Dokumentiere den Befall mit Fotos, zeig ihn dem Vermieter schriftlich an und setz eine Frist. Bei Unsicherheit lohnt sich vorab die Beratung durch einen Mieterverein.

Kann ich fristlos kündigen, weil ich einen neuen Job in einer anderen Stadt habe?

Nein. Berufliche oder private Gründe liegen in deiner eigenen Sphäre und sind kein wichtiger Grund. Hier bleibt die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist oder eine Einigung mit dem Vermieter.

Was passiert, wenn meine fristlose Kündigung unwirksam ist?

Dann besteht das Mietverhältnis weiter, und du schuldest die Miete bis zum Ende des Vertrags. Steht im Schreiben „hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt“, kann die Kündigung zumindest als ordentliche Kündigung gelten und den Schaden begrenzen.

Fazit

Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist kein Freifahrtschein, sondern an einen wirklich wichtigen Grund gebunden – und meist auch an vorherige Schritte wie eine Mängelanzeige mit Fristsetzung. Nutze die Vorlage oben nur, wenn ein anerkannter Grund tatsächlich vorliegt, und dokumentiere alles gut.

Hinweis: Dieses Muster ist eine allgemeine Vorlage und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, hängt immer vom Einzelfall ab. Bei Unsicherheit hilft ein Mieterverein oder ein Anwalt.